Q. 不動産投資のメリットを教えてください

A.長期間に渡り、収益が安定的に得られることが最大のメリットです。
不動産投資のメリットとして、主に以下の4つが挙げられます。

1. 長期に渡る安定収入 不動産投資の収益モデルは家賃収入です。アパートやマンションといった居住用物件の家賃収入は、景気などにも左右されず、安定して得られるのが強みです。

2. 自己判断により投資効率が上げられる 不動産投資は、家賃見直し、物件の管理、入居者募集の方法、リフォームの判断など自分の判断で行なうことができます。自らの判断が投資成功に直結するのは他の投資にはないメリットです。

3. 生命保険の代わりになる 不動産を購入する際、団体信用生命保険という保険に加入する必要があります。ローンの契約者が死亡または高度障害状態になった際、保険金が支払われます。その保険金で購入した物件のローンの返済をすることができます。
契約者が不動産のローンが残った状態で死亡してしまっても、保険金でカバーしてくれるので、遺族には不動産という資産が相続されます。死亡後に家族に資産を残すという意味では生命保険と同様といえます。

4. 所得税の節税になる 不動産投資の収益から、物件の減価償却費やローンの支払い、固定資産税などの必要経費が差し引かれるため、所得税などの節税効果があります。また、不動産投資の赤字は本業の所得から不動産所得の赤字分を差し引く「損益通算」をすることでも、節税対策になります。

Q. 節税できるといっても、赤字では意味がないのでは？

A.減価償却費によって赤字になる場合は、実際の収支はプラスになります。
不動産投資の場合、帳簿上では赤字だったとしても収益はプラスになるケースがあります。それは減価償却費の計上による場合です。物件が経年劣化して価値が下がることで、帳簿上で経費として計上する減価償却費では、実際にお金がマイナスになるわけではありません。

家賃収入が150万円あり、固定資産税などの経費が120万だったとします。減価償却費が60万あると、120万＋60万で経費の計上は180万となり、30万円の赤字になります。しかし実際の物件による資金収支は150万－120万＝20万円のプラス収益です。帳簿上は30万円の赤字となって所得税・住民税が節税できます。

Q. サラリーマンでも融資は受けられますか？

A.安定した収入があるサラリーマンは金融機関の信用が高く融資が受けやすいです。
サラリーマンや公務員といった職業は毎月の給料、ボーナス、退職金と安定した給与収入が見込めるため、金融機関の信用度は高く、担保価値のある不動産投資の融資が意外と受けやすいのです。ただし、年齢や年収、借り入れローンなどがある場合は、融資を受けられるかどうかの大事な判断材料になりますのでご注意を。

Q. ローンには種類がありますか？

A.アパートローンとプロパーローンの2種類があります。
不動産投資をする際に利用するローンは2種類あります。アパートローンは、投資用不動産の担保価値、年齢・年収・職業といったオーナーの情報をもとに融資が受けられるかを判断します。「確かな返済能力をもっているかどうか」という部分に重点を置いています。

プロパーローンは、物件からなる投資事業が成功するか否かにかかってきます。不動産投資が成功する可能性が高いと金融機関が判断すれば融資がおります。このローンは、過去に不動産投資の成功実績があるかどうかが大きなポイントになることが多いです。

Q. 利回りが高いのはいい物件といえるのですか？

A.家賃が高かったり、物件価格が安い場合がありますのでご注意を。
高い利回りの物件をおすすめしている不動産会社もありますが、必ずしも「利回りが高い」＝「いい物件」とはいいきれません。利回りが高いということは、家賃が高い、物件価格が安いという理由が考えられるからです。

家賃が割高だと、入居者から値下げ交渉をされたり、近隣物件との競争で値下げをしなければならない状況も出てきます。また、土地や建物自体の価格が安いという背景には、「立地がよくない」、「築年数が古く修繕が必要になる」、「設備が古くニーズがない」といったことが挙げられます。条件がよくない物件では、入居者が現れず空室がずっと続いたり、修繕費が高額になってしまうといったリスクも。いまは利回りが高くても、数年後には空室になってしまうようでは投資用不動産として決していい物件とは言い難いでしょう。

Q. 経費・支出にはどんなものがあるんですか？

A.管理費、修繕費用、固定資産税などがあります。
不動産投資に伴う経費や支出には以下のものがあります。

1 管理費物件を管理するための費用のことで、各種設備の点検や清掃など物理的な管理をする「建物管理」と、入居者の募集、家賃の集金、クレーム対応といった入居者への管理をする「賃貸管理」があります。

2　修繕費築年数が古くなれば、設備や外壁塗装、水回りなどが老朽化してくるため、大規模な修繕やメンテナンスが必要になります。リフォームなども含め、将来に大規模な修繕を行なうことを予測し、家賃収入から一部を積み立て「修繕積立金」を用意しておくのが安心です。

3　固定資産税・都市計画税不動産を保有した場合、固定資産税の支払いが発生します。都市部での物件であれば都不動産を保有した場合、地方税である固定資産税と都市計画税の支払いが発生します。税率は固定資産税が1.4％、都市計画税は0.3%となっていて、物件の評価額に当たる課税標準額をかけて算出したものが支払う税額となります。

また、土地に関しては税負担を軽減するための特例措置が設けられています。例えば、住宅1戸につき200平方mまでの小規模住宅用地の税率は、次のようになります。

4　返済・利払い不動産ローンを組んで物件を購入した場合、支払い金利分は経費として計上します。このときに大事なのは借り入れ金利です。融資してもらう金額が大きくなればなるほど、総返済額に差がつきますので1％の金利の違いもあなどれません。例えば、1000万円を20年返済で、金利2％で借りたとします。月の返済額は約50000円、年間で約61万円になります。

物件や借り入れ金利の条件によって多少変わりますが、家賃収入の内訳としては管理費と修繕費が約10％、固定資産税・都市計画税が約10％、ローン返済額が約70％前後になります。

Q. 不動産投資にはどんなリスクがありますか？

A.主に空室や家賃滞納、価格変動に伴うリスクなどがあります。
投資の最大のリスクは、意図していた収入が得られず投資自体が破綻してしまうことです。不動産投資においては、ローンの返済を家賃収入で頼ることがほとんど。その返済が滞ってしまうというリスクに最も注意しなくてはなりません。主に4つのリスクが挙げられます。

1　空室発生リスク特に避けたいリスクのひとつです。空室が続けば家賃収入が得られず、借り入れ返済ができずに予期せぬ借金をしてしまう可能性があります。

2　価格変動リスク地価の下落や建物の老朽化により、物件の評価額が低くなってしまうことです。不動産投資は将来的に売却も視野に入れているため、価格が下落してしまうと家賃の値下げなどが必要になり、収益に大きな影響を及ぼします。また、物件の評価自体が下がることは入居者が長い間いないという、①の空室発生リスクにもつながる要因にもなりえます。

3　災害リスク地震や火災といった自然災害により、建物が倒壊したり損傷してしまうことです。

4　家賃滞納リスク入居者が毎月の家賃を支払ってくれないケースです。

Q. 空室のリスクにはどう対処したらいいですか？

A. 空室になりにくい魅力的な物件を所有することです。
空室リスクに対する対策として最も大事なのは、「立地条件」と「入居したくなる魅力ある物件（設備や価格設定など）」の2つをしっかり検討し、投資することです。立地条件とは賃貸重要の大きさといえます。大学があり学生に人気のエリア、ターミナル駅でオフィスが多い、都市開発により入居者が増大する可能性があるといった高条件の立地であれば、賃貸需要が多く空室の発生も防げるでしょう。

立地と同様に重要なのが、充実した設備環境や手頃な家賃設定といった入居しやすい条件がそろった物件かというポイントです。いくら利回りがいい物件でも駅から遠かったり、設備が古くて使い勝手が悪いようでは入居者は選んでくれません。入居者に人気の設備条件や適切な価格をリサーチして、入居者から魅力的な内容の物件にすることがリスク回避の手段になります。

空室リスクを抑える2つのポイントを踏まえつつ、投資用物件を購入することが大事です。賃貸需要の高い物件であれば、価格変動リスクにも対処できます。

Q. 契約をする際に注意すべき点はなんですか？

A. 書類上の情報だけで判断するのはNG！　自分の目で物件を見るべし。
不動産を購入するにあたり、契約する前に「重要事項説明書」の説明を受けます。これは購入する物件に対して重要事項を記したもので、オーナーがきちんと理解した上で購入するかどうかを判断するための大事な書類です。その書類に記されているのは、設備状況や権利関係に関する記述、物件の特性などがあります。専門的用語もたくさんあり、初めて不動産投資をする人にとっては難しい内容が多いでしょう。

不動産投資は書類上の情報だけで判断し、判を押すのは避けるべきです。物件の立地や、外壁や内装の把握、周辺地域の情報などは物件がある場所へ行って、自分の目で見て理解しておくべきです。その上で重要事項説明書を確認する際、「あとあと追加で負担する費用は発生しないか」「価格が下落してしまうような要因はないか」といったポイントをチェックすることができます。

契約の締結に関して、注意すべきポイントは以下の3つです。

①瑕疵担保責任購入後に欠陥が見つかり修繕する費用が発生した場合、売主と買主のどちらの負担になるのかを決めること。場合によって、契約解除可能かどうかという内容です。

②代金の支払い時期と方法通常、購入代金は物件の引き渡しと同時に支払われます。引き渡し前に支払う契約となっている場合もあるので、契約書の確認が必要です。

③引き渡し時期売主の都合で変更になったりする場合もありますので、引き渡しの日時は事前にきちんと確認するのが、トラブルを避けるコツです。

Q. 確定申告が難しそうで自分にできるかどうかわかりません……。

A. 慣れてしまえば決して難しくはありませんのでご安心を。
不動産投資における確定申告とは、家賃収入により得た1年間の収益と経費を計算して、収入額に応じた税金を収めることです。確定申告書の提出期間は、毎年2月上旬から3月中旬です。

不動産投資の確定申告は、ほぼ毎年同じパターンの収入と経費になるので慣れれば難しくはありません。税務署でもらう確定申告書は青色申告を選びましょう。利益から10万円※を差し引くことができ、減税することができるのでおすすめです。投資の初年度の確定申告は、物件購入の費用により赤字となることが多いです。マイナスの所得を申請し、減税することができるので還付を受けることができます。

確定申告書の作り方や手順は、税務署の窓口などで聞いたり、ネットで詳細を調べてみましょう。